Dịch bệnh Covid-19 đã ảnh hưởng rất nhiều lên các nền kinh tế lớn trên thế giới từ khi nó xuất hiện năm 2020. Và kinh tế Việt Nam cũng không thoát khỏi sự ảnh hưởng này của đại dịch. Trước thời điểm xuất hiện dịch bệnh, vào năm 2018 và 2019 GDP của Việt Nam liên tục ghi nhận mức tăng trưởng tốt (tương đương 7.08% và 7.02%). Năm 2020, mặc dù cũng chịu ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 nhưng GDP của Việt Nam vẫn ghi nhận mức tăng trưởng dương (2.91%), đây là thành quả và nỗ lực đáng ghi nhận của toàn thể đất nước. Nhờ đó, kinh tế Việt Nam bước vào năm 2021 với tâm lý vững vàng hơn nhờ nhu cầu tăng trở lại từ các nước phát triển sau một thời gian kiểm soát dịch bệnh, Chính phủ triển khai đẩy mạnh giải ngân đầu tư công và kích thích đầu tư trong nước cũng như nước ngoài. Nền kinh tế đã ghi nhận con số tăng trưởng GDP Quý 2/2021 rất tốt (6.61%).

Tuy nhiên, sự xuất hiện của làn sóng Covid-19 lần thứ 4 bắt đầu từ cuối tháng 4 đã giáng đòn mạnh vào nền kinh tế của đất nước, gây thiệt hại nghiêm trọng cho tất cả các lĩnh vực kinh tế. Đặc biệt, thời điểm Q3/2021, khi số ca nhiễm tại nhiều tỉnh thành tăng lên rất nhanh, chính sách giãn cách xã hội áp dụng ở hầu hết các tỉnh, thành phố lớn, GDP Việt Nam trong Q3/2021 ghi nhận giảm 6.17% so với cùng kì năm 2020, mức thấp nhất hằng quý được ghi nhận từ trước đến nay. Tổng kết năm 2021, GDP của Việt nam tăng 2.58%  – mức tăng thấp nhất kể từ năm 2018.

Tổng giá trị vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam trong 12 tháng năm 2021 đạt 31,15 tỷ USD, tăng 9,2% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, giá trị vốn đăng ký cấp mới và giá trị vốn điều chỉnh tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước, lần lượt đạt 15,25 tỷ USD (tăng 4,1%) và 9,01 tỷ USD (tăng 40,5%).

Thực trạng thị trường Bất động sản công nghiệp Việt Nam

Trong phạm vi toàn quốc, có tổng cộng 366 Khu công nghiệp⁽¹⁾ đã đi vào hoạt động với tổng diện tích quy hoạch đạt 92.686 hecta. Qua khảo sát 355 Khu công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy trung bình⁽²⁾ của các khu công nghiệp đạt 81%. Tuy nhiên, nếu phân chia theo vùng miền, tỷ lệ lấp đầy Khu công nghiệp của các tỉnh thành phía Nam có phần nhỉnh hơn so với hai miền Bắc và Trung. Trong đó, tỷ lệ này tại Miền Trung là thấp nhất. Cụ thể, trong 19 tỉnh thành phía Nam, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng hơn 45.000 hecta và tỷ lệ lấp đầy của các Khu công nghiệp khu vực phía Nam đạt giá trị trung bình cao nhất khu vực, với hơn 88% diện tích đất công nghiệp đã được lấp đầy.

Trong khi đó, diện tích đất công nghiệp và tỷ lệ lấp đầy của các Khu công nghiệp ( KCN) tại miền Bắc chỉ thấp hơn một chút với hơn 82% trên hơn 32.000 hecta diện tích đất công nghiệp đã được lấp đầy và con số này ở miền Trung chỉ khoảng hơn 70% trên gần 15.000 hecta đất công nghiệp, thấp nhất trong ba miền.

Các KCN ở miền Nam chiếm 47% tổng số KCN trên cả nước, con số này ở miền Bắc là 33% và miền Trung chỉ chiếm 20%. Khi phân nhóm theo khoảng cách đến các thành phố lớn, chúng tôi nhận thấy có tới 55% KCN cách trung tâm các thành phố hơn 70km, 29% các KCN cách trung tâm các thành phố lớn từ 30-70km và chỉ có 16% các KCN cách trung tâm các thành phố lớn dưới 30km. Các KCN đang tập trung phần lớn ở các tỉnh thành cách xa các thành phố lớn ( Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, Hồ Chí Minh) bởi quỹ đất ở những khu vực này vẫn còn nhiều. Trong khi đó khu vực lân cận các thành phố lớn bây giờ đã dần cạn kiện quỹ đất để xây KCN. Trong tương lai, Chính phủ cũng đang có những kế hoạch, dự án nhằm cải thiện, nâng cấp về giao thông cũng như cơ sở hạ tầng ở các tỉnh thành này nhằm phát triển và thu hút đầu tư nhiều hơn vào các KCN nhóm 3 này.

Hiện nay tại Việt Nam, chủ yếu loại sản phẩm Đất cho thuê và nhà xưởng xây sẵn là hai loại hình chủ yếu của Bất động sản công nghiệp. Các KCN cũng đang dần đa dạng loại hình sản phẩm bất động sản công nghiệp hơn như nhà ở cho chuyên gia, nhà ở cho công nhân, khu vực ăn uống sinh hoạt nhưng chưa nhiều. Loại hình nhà xưởng xây sẵn cũng mới rộ lên từ vài năm gần đây khi nhu cầu thuê nhà xưởng đang gia tăng. Tính tổng cả nước, chỉ có 49% các KCN có sản phẩm nhà xưởng xây sẵn, và 51% các KCN hiện tại chưa có loại hình bất động sản công nghiệp này. Trong đó miền Nam là nơi tập trung nhiều KCN có nhà xưởng xây sẵn nhất (61% KCN có nhà xưởng xây sẵn), tiếp đó là miền Bắc (69% KCN có nhà xưởng xây sẵn nhưng số lượng vẫn ít hơn ở miền Nam) và miền Trung hiện tại rất ít KCN triển khai loại hình bất động sản này do ở miền Trung hiện tại chủ yếu là các nhà đầu tư về nông nghiệp và năng lượng, nhu cầu thuê nhà xưởng chưa nhiều.

Loại hình nhà xưởng xây sẵn còn dư địa cho thuê hiện tại tập trung chủ yếu ở khu vực phía Nam với 50% KCN có loại nhà xưởng xây sẵn tập trung ở đây, tăng 25% so với thời điểm năm 2020. Và ở khu vực phía Bắc theo sát với 45% KCN có nhà xưởng xây sẵn. Loại hình này ở khu vực miền Trung hầu như không phát triển, chỉ có 5% các KCN có nhà xưởng xây sẵn tập trung ở miền Trung. Đồng hành cùng xu hướng dịch chuyển nhà máy này, thị trường nhà xưởng xây sẵn cũng dần phát triển hơn trong tương lai.

Các khu công nghiệp mới bổ sung

Theo số liệu của HOUSELINK, năm 2021 có khoảng 57 Khu công nghiệp mới được bổ sung trên phạm vi cả nước. Trong đó, khu vực miền Bắc được bổ sung 38 khu , miền Nam đều được bổ sung 11 khu công nghiệp vào quy hoạch, trong khi số lượng này tại miền Trung là 8 khu. Cả về số lượng và diện tích quy hoạch, các Khu mới ở miền Bắc đều chiếm đa số, cho thấy nguồn cung các tỉnh phía Bắc đang rất sẵn sàng đón đầu nguồn vốn đầu tư mới trong các năm tiếp theo.

Hiện trạng các dự án FDI cấp mới tại các KCN năm 2021

Trong năm 2021 có khoảng hơn 500 dự án FDI cấp mới đặt nhà máy và trụ sở tại các KCN ở Việt Nam. Các KCN tại miền Bắc trong năm qua đặc biệt nổi bật, khi có tới hơn 46% số lượng dự án FDI cấp mới trong năm lựa chọn các KCN tại miền Bắc làm điểm đến, đặc biệt 63% lượng vốn đăng ký cấp mới cũng đổ vào các KCN ở miền Bắc và trong hơn 1000ha đất công nghiệp đăng ký thì 49% là ở miền Bắc. Có thể nói mặc dù năm 2021 miền Bắc Việt Nam cũng phải chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh Covid-19, nhưng với sự phục hồi nhanh cùng các chiến lược phòng chống Covid hiệu quả, các KCN tại các tỉnh thành ở phía Bắc đã có sự phục hồi nhanh chóng, thu hút nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Còn tại miền Nam, chúng tôi ghi nhận số lượng dự án FDI đăng ký cấp mới cao nhất cả nước (48%) nhưng quy mô các dự án không quá lớn (chiếm 27% tổng giá trị vốn đăng ký đầu tư và 39% diện tích đất công nghiệp đăng ký). Ở miền Trung, các KCN chỉ thu hút được lượng nhỏ các dự án FDI cấp mới đăng ký với gần 1 tỷ USD tổng vốn đăng ký đầu tư.

Top 10 KCN thu hút nhiều dự án FDI cấp mới trong năm 2021!

⁽¹⁾ Phần mở rộng của các Khu công nghiệp được tính như một Khu công nghiệp riêng biệt so với Khu công nghiệp hiện hữu

⁽²⁾ Tỷ lệ lấp đầy trung bình được tính bằng trung bình cộng tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp được khảo sát.